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Semaine du 2026-07-13 · mis à jour le 13 juillet 2026

Résumé exécutif

Opportunité n°1 cette semaine : ⁨לוד⁩ — score d'opportunité 87/100.

1 לוד 87.4 SOLIDE prix sous les zones comparables, 13 catalyseurs à proximité, ~3.4% de rendement locatif brut, +9.0% sur 12 mois
2 רמלה 86.3 MOYEN prix sous les zones comparables, 17 catalyseurs à proximité, +10.5% sur 12 mois
3 נתניה 81.3 SOLIDE prix sous les zones comparables, 40 catalyseurs à proximité, ~3.1% de rendement locatif brut, +11.7% sur 12 mois

🎯 Financer par le loyer × plus-value 10-20 ans

Les endroits qui cumulent LES DEUX : le loyer couvre au mieux la mensualité (LTV 50 %) ET les structures long terme (ancrages, renouvellement, rareté) jouent pour la hausse. Moyenne harmonique — un profil déséquilibré ne peut pas gagner.

אופקים 72/100
Couverture 112 % Potentiel long 62 Sud SOLIDE
באר שבע 68/100
Couverture 109 % Potentiel long 58 Sud SOLIDE
שדרות 62/100
Couverture 107 % Potentiel long 52 Sud SOLIDE
⚠ risque sécuritaire élevé — 9 km de la frontière Gaza (zone évacuée/touchée 2023-24)
נתיבות 56/100
Couverture 94 % Potentiel long 55 Sud SOLIDE
⚠ risque sécuritaire — 15 km de la frontière Gaza

Honnêteté : à 10-20 ans l'incertitude domine toute prévision — ce classement lit des structures (université, rail, pinui-binui, rareté foncière), pas l'avenir. Couverture brute hors arnona/vacance/impôt.

81
Zones analysées
22,117
Annonces actives
3,323
Transactions réelles (90 j)
1017
Catalyseurs actifs

Meilleures opportunités

לוד 87.4
Valeur 100 Catalyseurs 79 Momentum 79 ₪18,472/m² Rdt 3.4 % 12 m +9.0% SOLIDE
רמלה 86.3
Valeur 98 Catalyseurs 79 Momentum 77 ₪19,151/m² 12 m +10.5% MOYEN
נתניה 81.3
Valeur 74 Catalyseurs 100 Momentum 67 ₪23,727/m² Rdt 3.1 % 12 m +11.6% SOLIDE
פתח תקווה 80.3
Valeur 69 Catalyseurs 100 Momentum 71 ₪24,711/m² Rdt 3.2 % 12 m +5.9% SOLIDE
ראשון לציון 78.8
Valeur 73 Catalyseurs 84 Momentum 80 ₪23,889/m² Rdt 3.2 % 12 m +8.9% SOLIDE
בית שמש 77.8
Valeur 100 Catalyseurs 53 Momentum 77 ₪17,500/m² Rdt 3.0 % 12 m +9.6% SOLIDE
בת ים 74.0
Valeur 64 Catalyseurs 100 Momentum 53 ₪25,571/m² Rdt 3.2 % SOLIDE
חולון 72.5
Valeur 65 Catalyseurs 100 Momentum 47 ₪25,500/m² Rdt 3.1 % SOLIDE
מיתר 68.8
Valeur 99 Catalyseurs 35 Momentum 69 ₪14,908/m² 12 m +4.0% FAIBLE
באר שבע 68.6
Valeur 58 Catalyseurs 81 Momentum 67 ₪11,531/m² Rdt 4.2 % 12 m +2.0% SOLIDE

🚀 Potentiel 3-5 ans

Raisons structurelles de hausse : projets à venir, décote, pinui-binui, rendement, rareté de l'offre. Moteurs et risques par zone.

אופקים 67/100
▲ 1 projet à venir (תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — אופקים)
▲ rendement locatif brut 4.4 %
נתיבות 60/100
▲ 1 projet à venir (תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — נתיבות)
▲ rendement locatif brut 3.6 %
⚠ risque sécuritaire — 15 km de la frontière Gaza
באר שבע 59/100
▲ 1 projet à venir (Israel Railways - Tel Aviv - Beer Sheva Express)
▲ 14 complexes pinui-binui déclarés
▲ rendement locatif brut 4.2 %
שדרות 57/100
▲ 1 projet à venir (תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — שדרות)
▲ rendement locatif brut 4.2 %
⚠ risque sécuritaire élevé — 9 km de la frontière Gaza (zone évacuée/touchée 2023-24)
רמת גן 54/100
▲ 1 projet à venir (Tel Aviv Green Line LRT)
▲ 76 complexes pinui-binui déclarés
▲ momentum de prix soutenu
גבעתיים 48/100
▲ 1 projet à venir (Tel Aviv Green Line LRT)
▲ 23 complexes pinui-binui déclarés
לוד 48/100
▲ prix 35 % sous les zones comparables
▲ 13 complexes pinui-binui déclarés
▲ momentum de prix soutenu
יישובי עוטף עזה 47/100
▲ 1 projet à venir (תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — יישובי עוטף עזה)
⚠ risque sécuritaire élevé — 7 km de la frontière Gaza (zone évacuée/touchée 2023-24)
⚠ données de valorisation limitées (fiabilité faible)

Meilleures annonces

Coût total = prix + mas rechisha (investisseur) + agence 2 % + avocat 0,5 % (TVA incl.)

חב"ד, נווה אורנים ₪2.45M
Penthouse · 5.5 pièces · 220 m² · ₪11,136/m² · רמלה
-41.9 % vs médiane · coût total ₪2.72M
⚠ 35 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
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שעריה ₪5.20M
Duplex · 7.0 pièces · 460 m² · ₪11,304/m² · פתח תקווה
-54.3 % vs médiane · coût total ₪5.77M
⚠ pas assez d'annonces comparables dans le quartier — décote à confirmer sur place
⚠ 460 m² pour 7 pièces — la surface inclut probablement terrain/annexes (₪/m² bâti trompeur)
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סלע ₪3.85M
Maison · 4.0 pièces · 515 m² · ₪7,476/m² · ראשון לציון
-54.7 % vs médiane · coût total ₪4.27M
⚠ pas assez d'annonces comparables dans le quartier — décote à confirmer sur place
⚠ 515 m² pour 4 pièces — la surface inclut probablement terrain/annexes (₪/m² bâti trompeur)
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קרית שמחה ₪5.59M
Maison · 5.0 pièces · 550 m² · ₪10,164/m² · ראשון לציון
-51.1 % vs médiane · coût total ₪6.20M
⚠ pas assez d'annonces comparables dans le quartier — décote à confirmer sur place
⚠ 550 m² pour 5 pièces — la surface inclut probablement terrain/annexes (₪/m² bâti trompeur)
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שעריה ₪4.50M
Maison · 3.0 pièces · 465 m² · ₪9,677/m² · פתח תקווה
-47.9 % vs médiane · coût total ₪4.99M
⚠ pas assez d'annonces comparables dans le quartier — décote à confirmer sur place
⚠ 465 m² pour 3 pièces — la surface inclut probablement terrain/annexes (₪/m² bâti trompeur)
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גבעתי ₪3.95M
Rez-de-jardin · 4.0 pièces · 325 m² · ₪12,154/m² · ראשון לציון
-49.1 % vs médiane · coût total ₪4.38M
⚠ pas assez d'annonces comparables dans le quartier — décote à confirmer sur place
⚠ 325 m² pour 4 pièces — la surface inclut probablement terrain/annexes (₪/m² bâti trompeur)
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קרית שמחה ₪5.50M
Maison · 5.5 pièces · 500 m² · ₪11,000/m² · ראשון לציון
-47.1 % vs médiane · coût total ₪6.10M
⚠ pas assez d'annonces comparables dans le quartier — décote à confirmer sur place
⚠ 500 m² pour 6 pièces — la surface inclut probablement terrain/annexes (₪/m² bâti trompeur)
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ותיקים ₪3.20M
Duplex · 4.0 pièces · 250 m² · ₪12,800/m² · בת ים
-49.9 % vs médiane · coût total ₪3.55M
⚠ pas assez d'annonces comparables dans le quartier — décote à confirmer sur place
⚠ 250 m² pour 4 pièces — la surface inclut probablement terrain/annexes (₪/m² bâti trompeur)
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ברנע ₪2.60M
Appartement · None pièces · 300 m² · ₪8,667/m² · לוד
-53.1 % vs médiane · coût total ₪2.88M
⚠ 46 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ rez-de-chaussée — décote structurelle habituelle
⚠ nombre de pièces non renseigné — annonce incomplète
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ממשלתית ₪2.38M
Appartement · 7.0 pièces · 250 m² · ₪9,520/m² · לוד
-48.5 % vs médiane · coût total ₪2.64M
⚠ 44 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
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Pinui-binui · פינוי-בינוי

943 complexes déclarés au niveau national — une forte densité signale un potentiel de revalorisation.

ירושלים - גוש עציון
197 complexes · 105 approuvés · 8 en construction
רמת גן
76 complexes · 45 approuvés · 0 en construction
תל אביב - צפון
55 complexes · 45 approuvés · 4 en construction
חיפה - כרמל
44 complexes · 20 approuvés · 2 en construction
נתניה
40 complexes · 32 approuvés · 2 en construction
פתח תקווה
37 complexes · 23 approuvés · 2 en construction
בת ים
37 complexes · 29 approuvés · 1 en construction
חולון
25 complexes · 17 approuvés · 0 en construction

Offre à venir (pipeline)

Logements commercialisés via loteries d'État depuis 2024 — une offre massive pèse sur les prix.

קרית גת
3,725 logements · dernière période 2024T4
בית שמש
2,412 logements · dernière période 2025T1
אלעד
1,670 logements · dernière période 2024T3
בני עי"ש
1,446 logements · dernière période 2024T4
אשקלון
1,265 logements · dernière période 2025T1
רחובות
906 logements · dernière période 2025T1
דימונה
731 logements · dernière période 2025T1
אם אל-פחם
682 logements · dernière période 2025T1

Catalyseurs majeurs

תחנת רכבת נתיבות — קו אשקלון–באר שבע En service
נתיבות ·
תחנת רכבת שדרות — קו אשקלון–באר שבע En service
שדרות ·
תחנת רכבת אופקים — קו אשקלון–באר שבע En service
אופקים ·
תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — יישובי עוטף עזה En construction
יישובי עוטף עזה · ₪9.0 Md ·
תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — נתיבות En construction
נתיבות · ₪3.0 Md ·
תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — שדרות En construction
שדרות · ₪5.0 Md ·
תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — אופקים En construction
אופקים · ₪2.0 Md ·
Israel Railways - Tel Aviv - Beer Sheva Express En construction
באר שבע ·
Israel Railways - Karmiel - Akko Line En service
כפר ורדים ·
Tel Aviv Green Line LRT En construction
גבעתיים ·
Amazon AWS Israel Region - Tel Aviv En service
גבעתיים · 1,500 emplois
Meta (Facebook) Israel R&D - Tel Aviv En service
גבעתיים ·
Méthodologie & limites