Résumé exécutif
Opportunité n°1 cette semaine : לוד — score d'opportunité 87/100.
1
לוד
87.4
SOLIDE
prix sous les zones comparables, 13 catalyseurs à proximité, ~3.4% de rendement locatif brut, +9.0% sur 12 mois
2
רמלה
87.0
FAIBLE
prix sous les zones comparables, 17 catalyseurs à proximité, +10.5% sur 12 mois
3
נתניה
79.4
SOLIDE
prix sous les zones comparables, 40 catalyseurs à proximité, ~3.1% de rendement locatif brut, +11.7% sur 12 mois
- Meilleure affaire détectée : ברנע — None pièces, 300 m², ₪2.60M, 48.6% sous la médiane locale.
- Momentum le plus fort : מודיעין (+5.0% sur 12 mois).
- 10 grands projets en construction, dont תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — יישובי עוטף עזה.
- Plus fort potentiel d'appréciation 3-5 ans : אופקים (65.8/100 — 1 projet à venir (תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — אופקים) ; rendement locatif brut 4.3 %).
- 4 annonces du top 20 où le loyer couvre la mensualité (LTV 50 %) — la meilleure : שכונה ג' (238 % de couverture).
- 943 complexes de rénovation urbaine (pinui-binui) déclarés au niveau national ; densité maximale : ירושלים - גוש עציון (197 complexes).
- Couverture : 10,302 annonces actives, 72 zones réévaluées cette semaine, 1017 catalyseurs suivis.
Meilleures opportunités
לוד
87.4
Valeur 100
Catalyseurs 79
Momentum 79
₪16,846/m²
Rdt 3.4 %
12 m +9.0%
SOLIDE
רמלה
87.0
Valeur 100
Catalyseurs 79
Momentum 77
₪12,951/m²
12 m +10.5%
FAIBLE
נתניה
79.4
Valeur 69
Catalyseurs 100
Momentum 67
₪23,621/m²
Rdt 3.1 %
12 m +11.6%
SOLIDE
בית שמש
77.8
Valeur 100
Catalyseurs 53
Momentum 77
₪17,500/m²
Rdt 3.0 %
12 m +9.6%
MOYEN
פתח תקווה
77.1
Valeur 61
Catalyseurs 100
Momentum 71
₪25,123/m²
Rdt 3.1 %
12 m +5.9%
SOLIDE
ראשון לציון
76.9
Valeur 68
Catalyseurs 84
Momentum 80
₪23,741/m²
Rdt 3.3 %
12 m +8.9%
SOLIDE
גן חיים
72.7
Valeur 98
Catalyseurs 47
Momentum 68
₪18,488/m²
12 m +18.7%
FAIBLE
חולון
72.5
Valeur 65
Catalyseurs 100
Momentum 47
₪24,439/m²
Rdt 3.2 %
SOLIDE
מיתר
71.0
Valeur 99
Catalyseurs 41
Momentum 69
₪14,908/m²
12 m +4.0%
FAIBLE
באר שבע
70.5
Valeur 63
Catalyseurs 81
Momentum 67
₪11,364/m²
Rdt 4.2 %
12 m +2.0%
SOLIDE
🚀 Potentiel 3-5 ans
Raisons structurelles de hausse : projets à venir, décote, pinui-binui, rendement, rareté de l'offre. Moteurs et risques par zone.
אופקים
66/100
▲ 1 projet à venir (תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — אופקים)
▲ rendement locatif brut 4.3 %
נתיבות
61/100
▲ 1 projet à venir (תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — נתיבות)
▲ rendement locatif brut 3.7 %
⚠ risque sécuritaire — 15 km de la frontière Gaza
באר שבע
60/100
▲ 1 projet à venir (Israel Railways - Tel Aviv - Beer Sheva Express)
▲ 14 complexes pinui-binui déclarés
▲ rendement locatif brut 4.2 %
שדרות
57/100
▲ 1 projet à venir (תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — שדרות)
▲ rendement locatif brut 4.1 %
⚠ risque sécuritaire élevé — 9 km de la frontière Gaza (zone évacuée/touchée 2023-24)
רמת גן
53/100
▲ 1 projet à venir (Tel Aviv Green Line LRT)
▲ 76 complexes pinui-binui déclarés
▲ momentum de prix soutenu
גבעתיים
48/100
▲ 1 projet à venir (Tel Aviv Green Line LRT)
▲ 23 complexes pinui-binui déclarés
לוד
48/100
▲ prix 38 % sous les zones comparables
▲ 13 complexes pinui-binui déclarés
▲ momentum de prix soutenu
גן חיים
47/100
▲ village à proximité du pôle פתח תקווה (7 km, 5 min de trajet)
▲ prix 32 % sous les zones comparables
⚠ données de valorisation limitées (fiabilité faible)
Meilleures annonces
Coût total = prix + mas rechisha (investisseur) + agence 2 % + avocat 0,5 % (TVA incl.)
ברנע
₪2.60M
Appartement
· None pièces · 300 m² · ₪8,667/m²
· לוד
-48.6 % vs médiane
· coût total ₪2.88M
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מרכז העיר דרום
₪2.89M
Penthouse
· 5.0 pièces · 260 m² · ₪11,115/m²
· נתניה
-52.9 % vs médiane
· coût total ₪3.21M
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סלע
₪3.85M
Maison
· 4.0 pièces · 515 m² · ₪7,476/m²
· ראשון לציון
-54.7 % vs médiane
· coût total ₪4.27M
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אבן גבירול
₪4.05M
Duplex
· 5.5 pièces · 370 m² · ₪10,946/m²
· ראשון לציון
-53.9 % vs médiane
· coût total ₪4.49M
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המרכז השקט / מרכז העיר
₪2.40M
Penthouse
· 5.0 pièces · 203 m² · ₪11,823/m²
· פתח תקווה
-52.9 % vs médiane
· coût total ₪2.66M
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קרית שמחה
₪5.59M
Maison
· 5.0 pièces · 550 m² · ₪10,164/m²
· ראשון לציון
-52.0 % vs médiane
· coût total ₪6.20M
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שכונה ג'
₪625,000
Appartement
· 3.0 pièces · 120 m² · ₪5,208/m²
· באר שבע
-54.2 % vs médiane
· coût total ₪0.69M
Loyer est. ₪4,825/mois · mensualité ₪1,827 ·
couverture 238 %
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רמת אפרים
₪2.90M
Appartement
· 5.5 pièces · 220 m² · ₪13,182/m²
· נתניה
-44.2 % vs médiane
· coût total ₪3.22M
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נתניה
₪3.20M
Appartement
· None pièces · 240 m² · ₪13,333/m²
· נתניה
-43.6 % vs médiane
· coût total ₪3.55M
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מחנה יהודה
₪2.90M
Penthouse
· 5.5 pièces · 212 m² · ₪13,679/m²
· פתח תקווה
-45.6 % vs médiane
· coût total ₪3.22M
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Pinui-binui · פינוי-בינוי
943 complexes déclarés au niveau national — une forte densité signale un potentiel de revalorisation.
ירושלים - גוש עציון
197 complexes · 105 approuvés · 8 en construction
רמת גן
76 complexes · 45 approuvés · 0 en construction
תל אביב - צפון
55 complexes · 45 approuvés · 4 en construction
חיפה - כרמל
44 complexes · 20 approuvés · 2 en construction
נתניה
40 complexes · 32 approuvés · 2 en construction
פתח תקווה
37 complexes · 23 approuvés · 2 en construction
בת ים
37 complexes · 29 approuvés · 1 en construction
חולון
25 complexes · 17 approuvés · 0 en construction
Offre à venir (pipeline)
Logements commercialisés via loteries d'État depuis 2024 — une offre massive pèse sur les prix.
קרית גת
3,725 logements · dernière période 2024T4
בית שמש
2,412 logements · dernière période 2025T1
אלעד
1,670 logements · dernière période 2024T3
בני עי"ש
1,446 logements · dernière période 2024T4
אשקלון
1,265 logements · dernière période 2025T1
רחובות
906 logements · dernière période 2025T1
דימונה
731 logements · dernière période 2025T1
אם אל-פחם
682 logements · dernière période 2025T1
Catalyseurs majeurs
תחנת רכבת נתיבות — קו אשקלון–באר שבע
En service
נתיבות ·
תחנת רכבת שדרות — קו אשקלון–באר שבע
En service
שדרות ·
תחנת רכבת אופקים — קו אשקלון–באר שבע
En service
אופקים ·
תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — יישובי עוטף עזה
En construction
יישובי עוטף עזה ·
₪9.0 Md ·
תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — נתיבות
En construction
נתיבות ·
₪3.0 Md ·
תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — שדרות
En construction
שדרות ·
₪5.0 Md ·
תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — אופקים
En construction
אופקים ·
₪2.0 Md ·
Israel Railways - Tel Aviv - Beer Sheva Express
En construction
באר שבע ·
Israel Railways - Karmiel - Akko Line
En service
כפר ורדים ·
Tel Aviv Green Line LRT
En construction
גבעתיים ·
Amazon AWS Israel Region - Tel Aviv
En service
גבעתיים ·
1,500 emplois
Meta (Facebook) Israel R&D - Tel Aviv
En service
גבעתיים ·