Immobilier Israël · נדל"ן

🎯 Financer par le loyer × plus-value 10-20 ans

Les endroits qui cumulent LES DEUX : le loyer couvre au mieux la mensualité (LTV 50 %) ET les structures long terme (ancrages, renouvellement, rareté) jouent pour la hausse. Moyenne harmonique — un profil déséquilibré ne peut pas gagner.

1. אופקים 76/100 ▾

Couverture 118 % Long terme 62 Sud SOLIDE

Projets à venir 100 Décote 51 Pinui-binui 0 Rendement 79 Ancrages 31 Rareté offre 100 Potentiel 3-5 ans 67

▲ 1 projet à venir (תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — אופקים)
▲ rendement locatif brut 4.4 %

2. באר שבע 68/100 ▾

Couverture 110 % Long terme 58 Sud SOLIDE

Projets à venir 56 Décote 58 Pinui-binui 22 Rendement 75 Ancrages 52 Rareté offre 97 Potentiel 3-5 ans 59

▲ 1 projet à venir (Israel Railways - Tel Aviv - Beer Sheva Express)
▲ 14 complexes pinui-binui déclarés
▲ rendement locatif brut 4.2 %

3. שדרות 63/100 ▾

Couverture 108 % Long terme 52 Sud SOLIDE

Projets à venir 100 Décote 54 Pinui-binui 0 Rendement 72 Ancrages 31 Rareté offre 100 Potentiel 3-5 ans 57

▲ 1 projet à venir (תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — שדרות)
▲ rendement locatif brut 4.2 %

⚠ risque sécuritaire élevé — 9 km de la frontière Gaza (zone évacuée/touchée 2023-24)

4. נתיבות 56/100 ▾

Couverture 95 % Long terme 55 Sud SOLIDE

Projets à venir 100 Décote 49 Pinui-binui 0 Rendement 55 Ancrages 31 Rareté offre 100 Potentiel 3-5 ans 60

▲ 1 projet à venir (תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — נתיבות)
▲ rendement locatif brut 3.6 %

⚠ risque sécuritaire — 15 km de la frontière Gaza

5. גבעתיים 48/100 ▾

Couverture 85 % Long terme 56 Centre SOLIDE

Projets à venir 56 Décote 26 Pinui-binui 36 Rendement 45 Ancrages 100 Rareté offre 100 Potentiel 3-5 ans 48

▲ 1 projet à venir (Tel Aviv Green Line LRT)
▲ 23 complexes pinui-binui déclarés

6. חיפה - מפרץ 45/100 ▾

Couverture 105 % Long terme 32 Nord FAIBLE

Projets à venir 0 Décote 41 Pinui-binui 0 Rendement 70 Ancrages 26 Rareté offre 98 Potentiel 3-5 ans 34

▲ rendement locatif brut 4.1 %

⚠ données de valorisation limitées (fiabilité faible)

7. מעלה אדומים 45/100 ▾

Couverture 101 % Long terme 34 Judée-Samarie SOLIDE

Projets à venir 0 Décote 76 Pinui-binui 0 Rendement 58 Ancrages 0 Rareté offre 100 Potentiel 3-5 ans 39

▲ prix 18 % sous les zones comparables
▲ rendement locatif brut 3.7 %

8. קרית אתא 45/100 ▾

Couverture 104 % Long terme 33 Nord SOLIDE

Projets à venir 0 Décote 66 Pinui-binui 0 Rendement 63 Ancrages 0 Rareté offre 100 Potentiel 3-5 ans 38

▲ prix 11 % sous les zones comparables
▲ rendement locatif brut 3.9 %

9. קרית שמונה 45/100 ▾

Couverture 101 % Long terme 33 Nord SOLIDE

Projets à venir 0 Décote 100 Pinui-binui 0 Rendement 62 Ancrages 0 Rareté offre 100 Potentiel 3-5 ans 38

▲ prix 34 % sous les zones comparables
▲ rendement locatif brut 3.9 %

⚠ risque sécuritaire élevé — 8 km de la frontière Liban (zone évacuée/touchée 2023-24)

10. מודיעין עילית 45/100 ▾

Couverture 107 % Long terme 32 Judée-Samarie SOLIDE

Projets à venir 0 Décote 58 Pinui-binui 0 Rendement 67 Ancrages 0 Rareté offre 100 Potentiel 3-5 ans 36

▲ rendement locatif brut 4.0 %

11. לוד 43/100 ▾

Couverture 88 % Long terme 40 Centre SOLIDE

Projets à venir 0 Décote 100 Pinui-binui 20 Rendement 46 Ancrages 0 Rareté offre 100 Potentiel 3-5 ans 48

▲ prix 35 % sous les zones comparables
▲ 13 complexes pinui-binui déclarés
▲ momentum de prix soutenu

12. חיפה - כרמל 42/100 ▾

Couverture 85 % Long terme 43 Nord SOLIDE

Projets à venir 0 Décote 23 Pinui-binui 69 Rendement 42 Ancrages 78 Rareté offre 98 Potentiel 3-5 ans 38

▲ 44 complexes pinui-binui déclarés
▲ momentum de prix soutenu

13. אריאל 41/100 ▾

Couverture 90 % Long terme 35 Judée-Samarie SOLIDE

Projets à venir 0 Décote 88 Pinui-binui 0 Rendement 50 Ancrages 0 Rareté offre 100 Potentiel 3-5 ans 40

▲ prix 25 % sous les zones comparables

14. פתח תקווה 40/100 ▾

Couverture 82 % Long terme 46 Centre SOLIDE

Projets à venir 0 Décote 69 Pinui-binui 58 Rendement 39 Ancrages 52 Rareté offre 98 Potentiel 3-5 ans 45

▲ prix 13 % sous les zones comparables
▲ 37 complexes pinui-binui déclarés
▲ momentum de prix soutenu

15. גבעת זאב 40/100 ▾

Couverture 105 % Long terme 28 Judée-Samarie SOLIDE

Projets à venir 0 Décote 42 Pinui-binui 0 Rendement 62 Ancrages 0 Rareté offre 100 Potentiel 3-5 ans 33

▲ rendement locatif brut 3.9 %

Honnêteté : à 10-20 ans l'incertitude domine toute prévision — ce classement lit des structures (université, rail, pinui-binui, rareté foncière), pas l'avenir. Couverture brute hors arnona/vacance/impôt, calculée par type de bien cohérent (maisons↔maisons, appartements↔appartements). 21 villages ne peuvent pas être classés ici faute de marché locatif mesurable (moins de 4 locations + 4 ventes comparables) — leur financement par le loyer n'est pas démontrable avec des données réelles.

Meilleures annonces

Classées sur « financer par le loyer × plus-value 10-20 ans » : combiné de la zone (50 %) + couverture de l'annonce (30 %) + décote vérifiée (20 %). Coût total = prix + mas rechisha (investisseur) + agence 2 % + avocat 0,5 % (TVA incl.)

בן גוריון ₪1.35M

Rez-de-jardin · 3.5 pièces · 160 m² · ₪8,438/m² · אופקים
-30.5 % vs médiane · coût total ₪1.50M
Loyer est. ₪7,088/mois · mensualité ₪3,946 · couverture 162 %

⚠ 40 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

הארזים ₪1.23M

Appartement · 4.5 pièces · 170 m² · ₪7,212/m² · אופקים
-40.6 % vs médiane · coût total ₪1.36M
Loyer est. ₪7,531/mois · mensualité ₪3,584 · couverture 189 %

⚠ 31 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

נווה זאב, נאות אילן ₪1.16M

Rez-de-jardin · 3.0 pièces · 162 m² · ₪7,130/m² · באר שבע
-38.2 % vs médiane · coût total ₪1.28M
Loyer est. ₪6,614/mois · mensualité ₪3,376 · couverture 176 %

⚠ 37 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

שכונה ג' ₪1.25M

Rez-de-jardin · 5.0 pièces · 170 m² · ₪7,353/m² · באר שבע
-36.2 % vs médiane · coût total ₪1.39M
Loyer est. ₪6,941/mois · mensualité ₪3,654 · couverture 171 %

⚠ 29 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

בן גוריון ₪1.28M

Appartement · 5.0 pièces · 180 m² · ₪7,111/m² · שדרות
-40.1 % vs médiane · coût total ₪1.42M
Loyer est. ₪7,405/mois · mensualité ₪3,741 · couverture 178 %

⚠ 33 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

בן גוריון ₪1.23M

Penthouse · 5.0 pièces · 170 m² · ₪7,235/m² · שדרות
-39.0 % vs médiane · coût total ₪1.36M
Loyer est. ₪6,994/mois · mensualité ₪3,595 · couverture 175 %

⚠ 32 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

▾ Voir 24 annonces de plus

מישור הגפן ₪960,000

Rez-de-jardin · 3.0 pièces · 115 m² · ₪8,348/m² · אופקים
-31.2 % vs médiane · coût total ₪1.07M
Loyer est. ₪5,094/mois · mensualité ₪2,806 · couverture 163 %

Voir sur Yad2 ↗

קרית מנחם בגין ₪1.28M

Rez-de-jardin · 3.0 pièces · 176 m² · ₪7,273/m² · נתיבות
-40.4 % vs médiane · coût total ₪1.42M
Loyer est. ₪6,537/mois · mensualité ₪3,741 · couverture 157 %

⚠ 37 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ 176 m² pour 3 pièces — la surface inclut probablement terrain/annexes (₪/m² bâti trompeur)

Voir sur Yad2 ↗

בן גוריון ₪1.38M

Rez-de-jardin · 4.0 pièces · 180 m² · ₪7,667/m² · שדרות
-35.4 % vs médiane · coût total ₪1.53M
Loyer est. ₪7,405/mois · mensualité ₪4,034 · couverture 165 %

⚠ 28 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

נאות אשכול ₪1.03M

Appartement · 6.0 pièces · 135 m² · ₪7,630/m² · שדרות
-35.7 % vs médiane · coût total ₪1.14M
Loyer est. ₪5,554/mois · mensualité ₪3,011 · couverture 166 %

Voir sur Yad2 ↗

בן גוריון ₪1.39M

Penthouse · 4.0 pièces · 167 m² · ₪8,323/m² · קרית אתא
-41.7 % vs médiane · coût total ₪1.54M
Loyer est. ₪7,728/mois · mensualité ₪4,063 · couverture 171 %

⚠ 38 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

גבעה א', שביט ₪790,000

Appartement · 2.5 pièces · 90 m² · ₪8,778/m² · קרית אתא
-38.6 % vs médiane · coût total ₪0.88M
Loyer est. ₪4,165/mois · mensualité ₪2,309 · couverture 162 %

⚠ 38 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

חסכון ג ₪1.46M

Appartement · 4.0 pièces · 120 m² · ₪12,167/m² · לוד
-34.1 % vs médiane · coût total ₪1.62M
Loyer est. ₪6,262/mois · mensualité ₪4,268 · couverture 132 %

⚠ 38 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

שיכון עובדים ₪740,000

Appartement · 4.0 pièces · 101 m² · ₪7,327/m² · טבריה
-40.4 % vs médiane · coût total ₪0.82M
Loyer est. ₪3,478/mois · mensualité ₪2,163 · couverture 145 %

⚠ 40 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

תקומה / קרית חזני ₪2.50M

Penthouse · 4.0 pièces · 170 m² · ₪14,706/m² · פתח תקווה
-40.5 % vs médiane · coût total ₪2.77M
Loyer est. ₪11,050/mois · mensualité ₪7,307 · couverture 136 %

⚠ 39 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

גני אביב ₪2.10M

Penthouse · 5.0 pièces · 170 m² · ₪12,353/m² · לוד
-33.1 % vs médiane · coût total ₪2.33M
Loyer est. ₪8,871/mois · mensualité ₪6,138 · couverture 130 %

⚠ 34 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

כלי שיר ₪1.99M

Rez-de-jardin · 4.0 pièces · 160 m² · ₪12,438/m² · מעלה אדומים
-30.4 % vs médiane · coût total ₪2.21M
Loyer est. ₪8,880/mois · mensualité ₪5,817 · couverture 137 %

⚠ 32 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

אחוזת ברכפלד ₪2.48M

Rez-de-jardin · 3.5 pièces · 177 m² · ₪14,011/m² · מודיעין עילית
-32.0 % vs médiane · coût total ₪2.75M
Loyer est. ₪12,169/mois · mensualité ₪7,249 · couverture 151 %

⚠ 31 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

קרית שמואל ₪1.19M

Appartement · 5.0 pièces · 155 m² · ₪7,677/m² · טבריה
-37.5 % vs médiane · coût total ₪1.32M
Loyer est. ₪5,338/mois · mensualité ₪3,478 · couverture 138 %

⚠ 35 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

מגדים ₪2.13M

Appartement · 4.5 pièces · 180 m² · ₪11,833/m² · מעלה אדומים
-33.8 % vs médiane · coût total ₪2.36M
Loyer est. ₪9,990/mois · mensualité ₪6,226 · couverture 144 %

⚠ 30 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

צפון מזרח מרכז העיר ₪2.40M

Penthouse · 5.0 pièces · 180 m² · ₪13,333/m² · נתניה
-43.8 % vs médiane · coût total ₪2.66M
Loyer est. ₪11,077/mois · mensualité ₪7,015 · couverture 142 %

⚠ 38 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

רמת אשכול ₪1.10M

Appartement · 4.0 pièces · 100 m² · ₪11,000/m² · לוד
-40.5 % vs médiane · coût total ₪1.22M
Loyer est. ₪5,218/mois · mensualité ₪3,215 · couverture 146 %

⚠ 31 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

מרכז העיר ₪1.16M

Appartement · 4.0 pièces · 170 m² · ₪6,824/m² · קרית שמונה
-35.7 % vs médiane · coût total ₪1.29M
Loyer est. ₪5,811/mois · mensualité ₪3,391 · couverture 154 %

⚠ 29 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

צמח השדה ₪1.99M

Appartement · 4.0 pièces · 165 m² · ₪12,061/m² · מעלה אדומים
-32.5 % vs médiane · coût total ₪2.21M
Loyer est. ₪9,158/mois · mensualité ₪5,817 · couverture 142 %

⚠ 28 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

סביונים ₪1.34M

Rez-de-jardin · 5.0 pièces · 175 m² · ₪7,657/m² · מעלות-תרשיחא
-34.8 % vs médiane · coût total ₪1.49M
Loyer est. ₪5,800/mois · mensualité ₪3,917 · couverture 133 %

⚠ 34 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

הגפן ₪870,000

Appartement · 3.0 pièces · 64 m² · ₪13,594/m² · ביתר עילית
-41.2 % vs médiane · coût total ₪0.97M
Loyer est. ₪4,220/mois · mensualité ₪2,543 · couverture 149 %

⚠ 37 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

קרית הרב סלומון ₪2.40M

Appartement · 4.0 pièces · 157 m² · ₪15,287/m² · פתח תקווה
-38.1 % vs médiane · coût total ₪2.66M
Loyer est. ₪10,205/mois · mensualité ₪7,015 · couverture 131 %

⚠ 33 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

נווה שרון / שער העיר ₪1.45M

Appartement · 5.0 pièces · 150 m² · ₪9,667/m² · נתיבות
-20.7 % vs médiane · coût total ₪1.61M
Loyer est. ₪5,571/mois · mensualité ₪4,238 · couverture 118 %

Voir sur Yad2 ↗

שכונת בן גוריון, מרכז העיר ג' ₪2.05M

Appartement · 5.0 pièces · 107 m² · ₪19,159/m² · רמת גן
-45.0 % vs médiane · coût total ₪2.27M
Loyer est. ₪8,759/mois · mensualité ₪5,992 · couverture 132 %

⚠ 40 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

שכונה ותיקה - מרכז העיר ₪1.19M

Rez-de-jardin · 4.0 pièces · 170 m² · ₪6,971/m² · מעלות-תרשיחא
-40.6 % vs médiane · coût total ₪1.31M
Loyer est. ₪5,634/mois · mensualité ₪3,464 · couverture 146 %

⚠ 33 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente

Voir sur Yad2 ↗

Toutes les annonces →

Résumé exécutif

Opportunité n°1 cette semaine : ⁨לוד⁩ — score d'opportunité 87/100.

1 לוד 87.4 SOLIDE prix sous les zones comparables, 13 catalyseurs à proximité, ~3.4% de rendement locatif brut, +9.0% sur 12 mois

2 רמלה 86.3 MOYEN prix sous les zones comparables, 17 catalyseurs à proximité, +10.5% sur 12 mois

3 נתניה 81.3 SOLIDE prix sous les zones comparables, 40 catalyseurs à proximité, ~3.1% de rendement locatif brut, +11.7% sur 12 mois

Meilleure affaire détectée : ⁨בן גוריון⁩ — 3.5 pièces, 160 m², ₪1.35M, 30.5% sous la médiane locale.
Momentum le plus fort : ⁨מודיעין⁩ (+5.0% sur 12 mois).
10 grands projets en construction, dont תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — יישובי עוטף עזה.
Plus fort potentiel d'appréciation 3-5 ans : ⁨אופקים⁩ (67.0/100 — 1 projet à venir (תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — אופקים) ; rendement locatif brut 4.4 %).
30 annonces du top 20 où le loyer couvre la mensualité (LTV 50 %) — la meilleure : ⁨בן גוריון⁩ (162 % de couverture).
943 complexes de rénovation urbaine (pinui-binui) déclarés au niveau national ; densité maximale : ⁨ירושלים - גוש עציון⁩ (197 complexes).
Couverture : 22,117 annonces actives, 81 zones réévaluées cette semaine, 1017 catalyseurs suivis.

Zones analysées

22,117

Annonces actives

3,323

Transactions réelles (90 j)

1017

Catalyseurs actifs

🏠Toutes les annonces 📊Toutes les zones 🗺️Carte des opportunités 🚉Carte des catalyseurs

Meilleures opportunités

לוד 87.4

Valeur 100 Catalyseurs 79 Momentum 79 ₪18,472/m² Rdt 3.4 % 12 m +9.0% SOLIDE

רמלה 86.3

Valeur 98 Catalyseurs 79 Momentum 77 ₪19,151/m² 12 m +10.5% MOYEN

נתניה 81.3

Valeur 74 Catalyseurs 100 Momentum 67 ₪23,727/m² Rdt 3.1 % 12 m +11.6% SOLIDE

פתח תקווה 80.3

Valeur 69 Catalyseurs 100 Momentum 71 ₪24,711/m² Rdt 3.2 % 12 m +5.9% SOLIDE

ראשון לציון 78.8

Valeur 73 Catalyseurs 84 Momentum 80 ₪23,889/m² Rdt 3.2 % 12 m +8.9% SOLIDE

בית שמש 77.8

Valeur 100 Catalyseurs 53 Momentum 77 ₪17,500/m² Rdt 3.0 % 12 m +9.6% SOLIDE

בת ים 74.0

Valeur 64 Catalyseurs 100 Momentum 53 ₪25,571/m² Rdt 3.2 % SOLIDE

חולון 72.5

Valeur 65 Catalyseurs 100 Momentum 47 ₪25,500/m² Rdt 3.1 % SOLIDE

מיתר 68.8

Valeur 99 Catalyseurs 35 Momentum 69 ₪14,908/m² 12 m +4.0% FAIBLE

באר שבע 68.6

Valeur 58 Catalyseurs 81 Momentum 67 ₪11,531/m² Rdt 4.2 % 12 m +2.0% SOLIDE

🚀 Potentiel 3-5 ans

Raisons structurelles de hausse : projets à venir, décote, pinui-binui, rendement, rareté de l'offre. Moteurs et risques par zone.

אופקים 67/100

▲ 1 projet à venir (תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — אופקים)
▲ rendement locatif brut 4.4 %

נתיבות 60/100

▲ 1 projet à venir (תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — נתיבות)
▲ rendement locatif brut 3.6 %

⚠ risque sécuritaire — 15 km de la frontière Gaza

באר שבע 59/100

▲ 1 projet à venir (Israel Railways - Tel Aviv - Beer Sheva Express)
▲ 14 complexes pinui-binui déclarés
▲ rendement locatif brut 4.2 %

שדרות 57/100

▲ 1 projet à venir (תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — שדרות)
▲ rendement locatif brut 4.2 %

⚠ risque sécuritaire élevé — 9 km de la frontière Gaza (zone évacuée/touchée 2023-24)

רמת גן 54/100

▲ 1 projet à venir (Tel Aviv Green Line LRT)
▲ 76 complexes pinui-binui déclarés
▲ momentum de prix soutenu

גבעתיים 48/100

▲ 1 projet à venir (Tel Aviv Green Line LRT)
▲ 23 complexes pinui-binui déclarés

לוד 48/100

▲ prix 35 % sous les zones comparables
▲ 13 complexes pinui-binui déclarés
▲ momentum de prix soutenu

יישובי עוטף עזה 47/100

▲ 1 projet à venir (תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — יישובי עוטף עזה)

⚠ risque sécuritaire élevé — 7 km de la frontière Gaza (zone évacuée/touchée 2023-24)
⚠ données de valorisation limitées (fiabilité faible)

Pinui-binui · פינוי-בינוי

943 complexes déclarés au niveau national — une forte densité signale un potentiel de revalorisation.

ירושלים - גוש עציון

197 complexes · 105 approuvés · 8 en construction

רמת גן

76 complexes · 45 approuvés · 0 en construction

תל אביב - צפון

55 complexes · 45 approuvés · 4 en construction

חיפה - כרמל

44 complexes · 20 approuvés · 2 en construction

נתניה

40 complexes · 32 approuvés · 2 en construction

פתח תקווה

37 complexes · 23 approuvés · 2 en construction

בת ים

37 complexes · 29 approuvés · 1 en construction

חולון

25 complexes · 17 approuvés · 0 en construction

Offre à venir (pipeline)

Logements commercialisés via loteries d'État depuis 2024 — une offre massive pèse sur les prix.

קרית גת

3,725 logements · dernière période 2024T4

בית שמש

2,412 logements · dernière période 2025T1

אלעד

1,670 logements · dernière période 2024T3

בני עי"ש

1,446 logements · dernière période 2024T4

אשקלון

1,265 logements · dernière période 2025T1

רחובות

906 logements · dernière période 2025T1

דימונה

731 logements · dernière période 2025T1

אם אל-פחם

682 logements · dernière période 2025T1

Catalyseurs majeurs

תחנת רכבת נתיבות — קו אשקלון–באר שבע En service

נתיבות ·

תחנת רכבת שדרות — קו אשקלון–באר שבע En service

שדרות ·

תחנת רכבת אופקים — קו אשקלון–באר שבע En service

אופקים ·

תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — יישובי עוטף עזה En construction

יישובי עוטף עזה · ₪9.0 Md ·

תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — נתיבות En construction

נתיבות · ₪3.0 Md ·

תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — שדרות En construction

שדרות · ₪5.0 Md ·

תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — אופקים En construction

אופקים · ₪2.0 Md ·

Israel Railways - Tel Aviv - Beer Sheva Express En construction

באר שבע ·

Israel Railways - Karmiel - Akko Line En service

כפר ורדים ·

Tel Aviv Green Line LRT En construction

גבעתיים ·

Amazon AWS Israel Region - Tel Aviv En service

גבעתיים · 1,500 emplois

Meta (Facebook) Israel R&D - Tel Aviv En service

גבעתיים ·

📄Rapport complet (PDF) 🔄Actualiser

Méthodologie & limites

Valeur (40 %) : prix médian affiché/m² vs zones comparables (même ville, rang socio-économique proche), sur annonces Yad2 réelles (≥ 8 par zone), sinon repli transactions.
Catalyseurs (35 %) : projets d'infrastructure/tech pondérés par type, statut, taille, distance.
Momentum (25 %) : tendance trimestrielle des prix.
Rendement locatif brut : loyer médian/m² × 12 ÷ prix de vente médian/m² (≥ 5 + 5 annonces).
Mas rechisha : barème 2025 investisseur (8 % jusqu'à ₪6,06 M, 10 % au-delà).
Couverture crédit : loyer médian de la zone (−10 % prudence : vacance/gestion) ÷ mensualité LTV 50 % (plafond Banque d'Israël investisseur), 5 %, 25 ans. Hors arnona, vaad bayit, impôt sur les loyers.
Potentiel 3-5 ans : projets à venir 30 % + décote 20 % + pinui-binui 15 % + rendement 15 % + momentum 10 % + rareté de l'offre 10 %.
Villages 🏡 : inclus dans les classements — la proximité d'un pôle fort compte comme catalyseur.
Risque sécuritaire : affiché pour toute zone < 25 km de Gaza/Liban, avec décote du potentiel (×0,85 si < 10 km). L'Otef Aza cumule risque ET reconstruction Tekuma ₪19 Md — les deux sont montrés.
Non pris en compte : statut foncier ILA vs pleine propriété, état du bien, droits TAMA 38 / pinui-binui, financement, mas shevach. Prix affichés ≈ quelques % au-dessus des prix de closing.