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Semaine du 2026-07-13 · mis à jour le 13 juillet 2026

🎯 Financer par le loyer × plus-value 10-20 ans

Les endroits qui cumulent LES DEUX : le loyer couvre au mieux la mensualité (LTV 50 %) ET les structures long terme (ancrages, renouvellement, rareté) jouent pour la hausse. Moyenne harmonique — un profil déséquilibré ne peut pas gagner.

1. אופקים 76/100
Couverture 122 % Long terme 61 Sud SOLIDE
Projets à venir 100 Décote 69 Pinui-binui 0 Rendement 86 Ancrages 32 Rareté offre 50 Potentiel 3-5 ans 67
▲ 1 projet à venir (תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — אופקים)
▲ prix 12 % sous les zones comparables
▲ rendement locatif brut 4.6 %
2. באר שבע 72/100
Couverture 112 % Long terme 62 Sud SOLIDE
Projets à venir 56 Décote 73 Pinui-binui 28 Rendement 76 Ancrages 53 Rareté offre 97 Potentiel 3-5 ans 63
▲ 1 projet à venir (Israel Railways - Tel Aviv - Beer Sheva Express)
▲ prix 15 % sous les zones comparables
▲ 14 complexes pinui-binui déclarés
▲ rendement locatif brut 4.3 %
3. שדרות 63/100
Couverture 108 % Long terme 52 Sud SOLIDE
Projets à venir 100 Décote 70 Pinui-binui 10 Rendement 74 Ancrages 32 Rareté offre 50 Potentiel 3-5 ans 57
▲ 1 projet à venir (תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — שדרות)
▲ prix 13 % sous les zones comparables
▲ 5 complexes pinui-binui déclarés
▲ rendement locatif brut 4.2 %
⚠ risque sécuritaire élevé — 9 km de la frontière Gaza (zone évacuée/touchée 2023-24)
4. נתיבות 56/100
Couverture 95 % Long terme 54 Sud SOLIDE
Projets à venir 100 Décote 68 Pinui-binui 2 Rendement 57 Ancrages 32 Rareté offre 50 Potentiel 3-5 ans 59
▲ 1 projet à venir (תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — נתיבות)
▲ prix 12 % sous les zones comparables
▲ rendement locatif brut 3.7 %
⚠ risque sécuritaire — 15 km de la frontière Gaza
5. קרית שמונה 43/100
Couverture 102 % Long terme 31 Nord SOLIDE
Projets à venir 0 Décote 100 Pinui-binui 14 Rendement 65 Ancrages 0 Rareté offre 50 Potentiel 3-5 ans 36
▲ prix 33 % sous les zones comparables
▲ 7 complexes pinui-binui déclarés
▲ rendement locatif brut 4.0 %
⚠ risque sécuritaire élevé — 8 km de la frontière Liban (zone évacuée/touchée 2023-24)
6. ביתר עילית 42/100
Couverture 120 % Long terme 27 Judée-Samarie SOLIDE
Projets à venir 0 Décote 55 Pinui-binui 0 Rendement 72 Ancrages 0 Rareté offre 50 Potentiel 3-5 ans 32
▲ rendement locatif brut 4.2 %
7. חיפה - כרמל 42/100
Couverture 84 % Long terme 44 Nord SOLIDE
Projets à venir 0 Décote 15 Pinui-binui 87 Rendement 42 Ancrages 79 Rareté offre 98 Potentiel 3-5 ans 39
▲ 44 complexes pinui-binui déclarés
▲ momentum de prix soutenu
8. לוד 41/100
Couverture 90 % Long terme 35 Centre SOLIDE
Projets à venir 0 Décote 93 Pinui-binui 26 Rendement 49 Ancrages 0 Rareté offre 50 Potentiel 3-5 ans 43
▲ prix 29 % sous les zones comparables
▲ 13 complexes pinui-binui déclarés
▲ momentum de prix soutenu
9. רמלה 41/100
Couverture 90 % Long terme 35 Centre SOLIDE
Projets à venir 0 Décote 87 Pinui-binui 34 Rendement 48 Ancrages 0 Rareté offre 50 Potentiel 3-5 ans 42
▲ prix 25 % sous les zones comparables
▲ 17 complexes pinui-binui déclarés
▲ momentum de prix soutenu
10. פתח תקווה 41/100
Couverture 82 % Long terme 46 Centre SOLIDE
Projets à venir 0 Décote 57 Pinui-binui 73 Rendement 39 Ancrages 53 Rareté offre 98 Potentiel 3-5 ans 45
▲ 37 complexes pinui-binui déclarés
▲ momentum de prix soutenu
11. אשדוד 40/100
Couverture 93 % Long terme 32 Sud SOLIDE
Projets à venir 56 Décote 0 Pinui-binui 34 Rendement 54 Ancrages 0 Rareté offre 50 Potentiel 3-5 ans 42
▲ 1 projet à venir (Ashdod Port Expansion - Southern Terminal)
▲ 17 complexes pinui-binui déclarés
▲ rendement locatif brut 3.6 %
▲ momentum de prix soutenu
12. בת ים 40/100
Couverture 85 % Long terme 38 Centre SOLIDE
Projets à venir 0 Décote 55 Pinui-binui 73 Rendement 44 Ancrages 0 Rareté offre 96 Potentiel 3-5 ans 44
▲ 37 complexes pinui-binui déclarés
13. קרית אתא 40/100
Couverture 104 % Long terme 28 Nord SOLIDE
Projets à venir 0 Décote 63 Pinui-binui 2 Rendement 65 Ancrages 0 Rareté offre 50 Potentiel 3-5 ans 33
▲ rendement locatif brut 4.0 %
14. חיפה - מפרץ 40/100
Couverture 98 % Long terme 29 Nord SOLIDE
Projets à venir 0 Décote 29 Pinui-binui 0 Rendement 66 Ancrages 26 Rareté offre 98 Potentiel 3-5 ans 31
▲ rendement locatif brut 4.0 %
15. מעלה אדומים 40/100
Couverture 100 % Long terme 28 Judée-Samarie SOLIDE
Projets à venir 0 Décote 70 Pinui-binui 2 Rendement 61 Ancrages 0 Rareté offre 50 Potentiel 3-5 ans 33
▲ prix 13 % sous les zones comparables
▲ rendement locatif brut 3.8 %

Honnêteté : à 10-20 ans l'incertitude domine toute prévision — ce classement lit des structures (université, rail, pinui-binui, rareté foncière), pas l'avenir. Couverture brute hors arnona/vacance/impôt, calculée par type de bien cohérent (maisons↔maisons, appartements↔appartements). Non classables faute de marché locatif mesurable (moins de 4 locations + 4 ventes comparables) : 24 villages et 4 zones urbaines — leur financement par le loyer n'est pas démontrable avec des données réelles.

Meilleures annonces

Classées sur « financer par le loyer × plus-value 10-20 ans » : combiné de la zone (50 %) + couverture de l'annonce (30 %) + décote vérifiée (20 %). Chaque annonce est inspectée (photos, état, red flags) — si pas bonne, la suivante prend sa place. Coût total = prix + mas rechisha (investisseur) + agence 2 % + avocat 0,5 % (TVA incl.)

🔍 98 annonces écartées après inspection (photos manquantes, ventes judiciaires, biens occupés…) et remplacées par les suivantes.

הארזים ₪920,000
Appartement · 4.5 pièces · 107 m² · ₪8,598/m² · אופקים
-29.2 % vs médiane · coût total ₪1.02M
Loyer est. ₪4,843/mois · mensualité ₪2,689 · couverture 162 % (nette 153 %)
✓ inspectée · 2 photos · במצב שמור
📷 IA 4/10 — Extérieur daté (barreaux, vieux climatiseurs) ; intérieur non montré
⚠ 📷 aucune photo d'intérieur
⚠ 📷 bâtiment ancien type shikoun, façade fatiguée
⚠ seulement 2 photos
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עיר, מרכז העיר ₪1.22M
Appartement · 5.0 pièces · 130 m² · ₪9,385/m² · נהריה
-37.9 % vs médiane · coût total ₪1.35M
Loyer est. ₪5,318/mois · mensualité ₪3,566 · couverture 134 % (nette 127 %)
✓ inspectée · 2 photos · משופץ
⚠ 40 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
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קרית שמואל ₪1.30M
Appartement · 4.0 pièces · 178 m² · ₪7,303/m² · טבריה
-40.2 % vs médiane · coût total ₪1.44M
Loyer est. ₪6,150/mois · mensualité ₪3,800 · couverture 146 % (nette 136 %)
✓ inspectée · 2 photos · במצב שמור
⚠ 37 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
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שכונת בן גוריון, מרכז העיר ג' ₪2.05M
Appartement · 5.0 pièces · 107 m² · ₪19,159/m² · רמת גן
-40.6 % vs médiane · coût total ₪2.27M
Loyer est. ₪8,379/mois · mensualité ₪5,992 · couverture 126 % (nette 114 %)
✓ inspectée · 2 photos · משופץ
⚠ 40 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
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השופטים צפון ₪1.55M
Appartement · 5.0 pièces · 130 m² · ₪11,923/m² · רמלה
-39.2 % vs médiane · coût total ₪1.72M
Loyer est. ₪7,240/mois · mensualité ₪4,531 · couverture 144 % (nette 132 %)
✓ inspectée · 2 photos · במצב שמור
⚠ 35 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
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קרית שמואל ₪1.19M
Appartement · 5.0 pièces · 155 m² · ₪7,677/m² · טבריה
-37.1 % vs médiane · coût total ₪1.32M
Loyer est. ₪5,355/mois · mensualité ₪3,478 · couverture 139 % (nette 131 %)
✓ inspectée · 2 photos · במצב שמור
⚠ 34 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
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עין שרה ₪1.54M
Appartement · 3.0 pièces · 160 m² · ₪9,625/m² · נהריה
-36.4 % vs médiane · coût total ₪1.71M
Loyer est. ₪6,546/mois · mensualité ₪4,501 · couverture 131 % (nette 122 %)
✓ inspectée · 2 photos · במצב שמור
⚠ 36 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
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גני אביב ₪1.48M
Appartement · 4.0 pièces · 115 m² · ₪12,870/m² · לוד
-30.8 % vs médiane · coût total ₪1.64M
Loyer est. ₪6,133/mois · mensualité ₪4,326 · couverture 128 % (nette 119 %)
✓ inspectée · 3 photos · במצב שמור
⚠ 31 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 3 photos
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רמת יוסף ₪1.88M
Appartement · 3.0 pièces · 105 m² · ₪17,905/m² · בת ים
-28.9 % vs médiane · coût total ₪2.09M
Loyer est. ₪7,277/mois · mensualité ₪5,495 · couverture 119 % (nette 110 %)
✓ inspectée · 2 photos · משופץ
⚠ 33 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
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נווה שרון / שער העיר ₪1.45M
Appartement · 5.0 pièces · 150 m² · ₪9,667/m² · נתיבות
-20.5 % vs médiane · coût total ₪1.61M
Loyer est. ₪5,523/mois · mensualité ₪4,238 · couverture 117 % (nette 111 %)
✓ inspectée · 3 photos · חדש (גרו בנכס)
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
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בן גוריון ₪1.55M
Appartement · 4.5 pièces · 120 m² · ₪12,917/m² · לוד
-30.5 % vs médiane · coût total ₪1.72M
Loyer est. ₪6,400/mois · mensualité ₪4,531 · couverture 127 % (nette 118 %)
✓ inspectée · 2 photos · במצב שמור
⚠ 29 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
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השופטים צפון ₪1.55M
Appartement · 4.0 pièces · 116 m² · ₪13,362/m² · רמלה
-31.8 % vs médiane · coût total ₪1.72M
Loyer est. ₪6,461/mois · mensualité ₪4,531 · couverture 128 % (nette 119 %)
✓ inspectée · 2 photos · במצב שמור
⚠ 27 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
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הגליל ₪1.33M
Appartement · 3.5 pièces · 127 m² · ₪10,472/m² · כרמיאל
-26.3 % vs médiane · coût total ₪1.48M
Loyer est. ₪5,443/mois · mensualité ₪3,888 · couverture 126 % (nette 119 %)
✓ inspectée · 2 photos · משופץ
⚠ 29 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
⚠ surface annoncée 127 m² dont seulement 107 m² bâtis — ₪/m² bâti réel : ₪12,430
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דרום ₪1.15M
Appartement · 5.0 pièces · 115 m² · ₪10,000/m² · צפת
-37.3 % vs médiane · coût total ₪1.28M
Loyer est. ₪4,897/mois · mensualité ₪3,361 · couverture 131 % (nette 124 %)
✓ inspectée · 2 photos · במצב שמור
⚠ 37 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
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מרכז העיר ₪995,000
Appartement · 5.0 pièces · 136 m² · ₪7,316/m² · קרית שמונה
-31.1 % vs médiane · coût total ₪1.10M
Loyer est. ₪4,653/mois · mensualité ₪2,908 · couverture 144 % (nette 136 %)
✓ inspectée · 2 photos · משופץ
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
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מוצקין הותיקה ₪1.58M
Appartement · 4.5 pièces · 160 m² · ₪9,875/m² · קרית מוצקין
-37.5 % vs médiane · coût total ₪1.75M
Loyer est. ₪7,542/mois · mensualité ₪4,618 · couverture 147 % (nette 135 %)
✓ inspectée · 3 photos · במצב שמור
⚠ 35 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ rez-de-chaussée — décote structurelle habituelle
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 3 photos
⚠ surface annoncée 160 m² dont seulement 130 m² bâtis — ₪/m² bâti réel : ₪12,154
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שכונה ותיקה - מרכז העיר ₪795,000
Appartement · 4.0 pièces · 110 m² · ₪7,227/m² · מעלות-תרשיחא
-38.4 % vs médiane · coût total ₪0.88M
Loyer est. ₪3,625/mois · mensualité ₪2,324 · couverture 140 % (nette 133 %)
✓ inspectée · 3 photos · במצב שמור
⚠ 30 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 3 photos
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עיר, מרכז העיר ₪1.39M
Appartement · 4.0 pièces · 130 m² · ₪10,692/m² · נהריה
-29.3 % vs médiane · coût total ₪1.54M
Loyer est. ₪5,318/mois · mensualité ₪4,063 · couverture 118 % (nette 111 %)
✓ inspectée · 2 photos · במצב שמור
⚠ 31 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
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קרית וולפסון ₪820,000
Appartement · 3.5 pièces · 90 m² · ₪9,111/m² · עכו
-34.9 % vs médiane · coût total ₪0.91M
Loyer est. ₪3,600/mois · mensualité ₪2,397 · couverture 135 % (nette 128 %)
✓ inspectée · 3 photos · במצב שמור
⚠ 33 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 3 photos
⚠ surface annoncée 90 m² dont seulement 75 m² bâtis — ₪/m² bâti réel : ₪10,933
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נאות שמיר ₪2.56M
Appartement · 5.0 pièces · 177 m² · ₪14,463/m² · רמלה
-26.2 % vs médiane · coût total ₪2.84M
Loyer est. ₪9,858/mois · mensualité ₪7,483 · couverture 119 % (nette 106 %)
✓ inspectée · 2 photos · משופץ
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
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קרית ים ג' ₪720,000
Appartement · 3.0 pièces · 82 m² · ₪8,780/m² · קרית ים
-45.7 % vs médiane · coût total ₪0.80M
Loyer est. ₪3,515/mois · mensualité ₪2,105 · couverture 150 % (nette 142 %)
✓ inspectée · 2 photos · משופץ
⚠ 35 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ rez-de-chaussée — décote structurelle habituelle
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
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פסגות השבע ₪2.17M
Appartement · 6.0 pièces · 160 m² · ₪13,594/m² · בית שמש
-37.9 % vs médiane · coût total ₪2.41M
Loyer est. ₪10,400/mois · mensualité ₪6,357 · couverture 147 % (nette 132 %)
✓ inspectée · 2 photos · משופץ
⚠ 32 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
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מרכז העיר ₪1.33M
Appartement · 5.0 pièces · 160 m² · ₪8,312/m² · עפולה
-30.2 % vs médiane · coût total ₪1.48M
Loyer est. ₪5,546/mois · mensualité ₪3,888 · couverture 128 % (nette 121 %)
✓ inspectée · 2 photos · במצב שמור
⚠ 25 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
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מרכז העיר, סביניה, הוותיקה ₪1.10M
Appartement · 3.0 pièces · 110 m² · ₪10,000/m² · קרית ביאליק
-38.0 % vs médiane · coût total ₪1.22M
Loyer est. ₪5,051/mois · mensualité ₪3,215 · couverture 141 % (nette 134 %)
✓ inspectée · 2 photos · משופץ
⚠ 33 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
⚠ immeuble en projet pinui-binui (horizon long, occupation incertaine)
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פנחס ספיר ₪989,999
Appartement · 5.0 pièces · 105 m² · ₪9,429/m² · מגדל העמק
-27.9 % vs médiane · coût total ₪1.10M
Loyer est. ₪3,750/mois · mensualité ₪2,894 · couverture 117 % (nette 110 %)
✓ inspectée · 2 photos · במצב שמור
⚠ 26 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
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צפונית / רסקו ₪899,000
Appartement · 4.0 pièces · 96 m² · ₪9,365/m² · נוף הגליל
-30.2 % vs médiane · coût total ₪1.00M
Loyer est. ₪3,721/mois · mensualité ₪2,628 · couverture 127 % (nette 120 %)
✓ inspectée · 2 photos · במצב שמור
⚠ 28 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
⚠ surface annoncée 96 m² dont seulement 76 m² bâtis — ₪/m² bâti réel : ₪11,829
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א' / צפון מזרח העיר ₪1.98M
Appartement · 4.0 pièces · 117 m² · ₪16,923/m² · רחובות
-28.4 % vs médiane · coût total ₪2.20M
Loyer est. ₪7,522/mois · mensualité ₪5,787 · couverture 117 % (nette 107 %)
✓ inspectée · 2 photos · משופץ
⚠ 29 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
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הפארק - צפון ותיק ₪1.50M
Appartement · 4.0 pièces · 120 m² · ₪12,500/m² · חדרה
-32.2 % vs médiane · coût total ₪1.66M
Loyer est. ₪6,364/mois · mensualité ₪4,384 · couverture 131 % (nette 122 %)
✓ inspectée · 2 photos · משופץ
⚠ 27 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
⚠ surface annoncée 120 m² dont seulement 90 m² bâtis — ₪/m² bâti réel : ₪16,667
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מגדים ₪1.20M
Appartement · 6.0 pièces · 120 m² · ₪10,000/m² · קריית גת
-41.4 % vs médiane · coût total ₪1.33M
Loyer est. ₪5,117/mois · mensualité ₪3,508 · couverture 131 % (nette 124 %)
✓ inspectée · 2 photos · במצב שמור
⚠ 35 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
⚠ immeuble en projet pinui-binui (horizon long, occupation incertaine)
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בן דור ₪1.02M
Appartement · 2.0 pièces · 85 m² · ₪12,000/m² · נשר
-32.3 % vs médiane · coût total ₪1.13M
Loyer est. ₪4,026/mois · mensualité ₪2,981 · couverture 122 % (nette 115 %)
✓ inspectée · 2 photos · משופץ
⚠ 33 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
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רמות יצחק ₪1.85M
Appartement · 5.0 pièces · 167 m² · ₪11,078/m² · נשר
-37.5 % vs médiane · coût total ₪2.05M
Loyer est. ₪7,911/mois · mensualité ₪5,407 · couverture 132 % (nette 120 %)
✓ inspectée · 2 photos · משופץ
⚠ 33 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
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מרכז העיר, סביניה, הוותיקה ₪1.40M
Appartement · 6.0 pièces · 130 m² · ₪10,731/m² · קרית ביאליק
-33.5 % vs médiane · coût total ₪1.55M
Loyer est. ₪5,970/mois · mensualité ₪4,078 · couverture 132 % (nette 124 %)
✓ inspectée · 3 photos · במצב שמור
⚠ 28 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 3 photos
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דרומית ₪1.60M
Rez-de-jardin · 5.0 pièces · 164 m² · ₪9,750/m² · נוף הגליל
-24.2 % vs médiane · coût total ₪1.77M
Loyer est. ₪6,357/mois · mensualité ₪4,674 · couverture 122 % (nette 114 %)
✓ inspectée · 2 photos · במצב שמור
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
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נאות יהודית ונווה ארזים ₪1.79M
Appartement · 4.0 pièces · 105 m² · ₪17,095/m² · חולון
-33.2 % vs médiane · coût total ₪1.99M
Loyer est. ₪6,946/mois · mensualité ₪5,247 · couverture 119 % (nette 110 %)
✓ inspectée · 2 photos · במצב שמור
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
⚠ projet TAMA 38 sur l'immeuble
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קרית שרת מזרח ₪2.09M
Appartement · 4.0 pièces · 114 m² · ₪18,333/m² · חולון
-28.3 % vs médiane · coût total ₪2.32M
Loyer est. ₪7,541/mois · mensualité ₪6,109 · couverture 111 % (nette 102 %)
✓ inspectée · 3 photos · משופץ
⚠ 33 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 3 photos
⚠ projet TAMA 38 sur l'immeuble
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נאות גולף ₪1.60M
Appartement · 2.5 pièces · 64 m² · ₪25,000/m² · קיסריה
-23.1 % vs médiane · coût total ₪1.78M
Loyer est. ₪6,200/mois · mensualité ₪4,677 · couverture 119 % (nette 112 %)
✓ inspectée · 2 photos · משופץ
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
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השופטים ₪1.60M
Penthouse · 6.0 pièces · 160 m² · ₪9,994/m² · קריית גת
-39.1 % vs médiane · coût total ₪1.77M
Loyer est. ₪6,822/mois · mensualité ₪4,674 · couverture 131 % (nette 122 %)
✓ inspectée · 2 photos · משופץ
⚠ 31 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
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נאות רחל ₪2.00M
Appartement · 4.0 pièces · 117 m² · ₪17,094/m² · חולון
-33.2 % vs médiane · coût total ₪2.22M
Loyer est. ₪7,740/mois · mensualité ₪5,846 · couverture 119 % (nette 109 %)
✓ inspectée · 2 photos · משופץ
⚠ photos non analysées par IA (identifiants Anthropic absents)
⚠ seulement 2 photos
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מרכז העיר ₪2.09M
Penthouse · 5.5 pièces · 160 m² · ₪13,062/m² · חדרה
-26.4 % vs médiane · coût total ₪2.32M
Loyer est. ₪8,485/mois · mensualité ₪6,109 · couverture 125 % (nette 113 %)
✓ inspectée · 2 photos · במצב שמור
📷 IA 5/10 — Chambre au rendu très « virtuel » — vérifier l'état réel sur place
⚠ 📷 photo au rendu virtuel/home-staging numérique
⚠ 📷 1 des 2 photos = portrait d'agent
⚠ seulement 2 photos
⚠ surface annoncée 160 m² dont seulement 131 m² bâtis — ₪/m² bâti réel : ₪15,954
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מרכז ₪2.69M
Appartement · 5.0 pièces · 115 m² · ₪23,391/m² · הרצליה
-31.0 % vs médiane · coût total ₪2.98M
Loyer est. ₪10,544/mois · mensualité ₪7,863 · couverture 121 % (nette 108 %)
✓ inspectée · 2 photos · משופץ
📷 IA 7/10 — Séjour moderne et lumineux, vue dégagée sur verdure
⚠ 📷 1 des 2 photos = portrait d'agent
⚠ seulement 2 photos
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רמז, מערב ותיק ₪1.92M
Appartement · 4.0 pièces · 106 m² · ₪18,113/m² · ראשון לציון
-26.8 % vs médiane · coût total ₪2.13M
Loyer est. ₪6,918/mois · mensualité ₪5,612 · couverture 111 % (nette 102 %)
✓ inspectée · 2 photos · במצב שמור
📷 IA 6/10 — Séjour meublé en état correct, légèrement daté mais soigné
⚠ 27 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ 📷 1 des 2 photos = portrait d'agent
⚠ seulement 2 photos
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א' / צפון מזרח העיר ₪2.10M
Appartement · 4.5 pièces · 120 m² · ₪17,492/m² · רחובות
-26.0 % vs médiane · coût total ₪2.33M
Loyer est. ₪7,715/mois · mensualité ₪6,135 · couverture 113 % (nette 104 %)
✓ inspectée · 2 photos · במצב שמור
📷 IA 6/10 — Vide et propre, sols terrazzo anciens en bon état, lumineux
⚠ 27 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ 📷 appartement vide
⚠ 📷 1 des 2 photos = photo d'agent
⚠ seulement 2 photos
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קרית היובל ₪2.79M
Appartement · 5.0 pièces · 122 m² · ₪22,869/m² · ירושלים - מרכז
-39.3 % vs médiane · coût total ₪3.10M
Loyer est. ₪11,189/mois · mensualité ₪8,155 · couverture 124 % (nette 110 %)
✓ inspectée · 2 photos · במצב שמור
📷 IA 7/10 — Immeuble neuf, balcon aménagé avec vue ; environnement encore en chantier
⚠ 31 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ 📷 chantier visible en contrebas
⚠ 📷 1 des 2 photos = portrait d'agent
⚠ seulement 2 photos
⚠ projet TAMA 38 sur l'immeuble
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שכונה ותיקה - מרכז העיר ₪620,000
Appartement · 3.0 pièces · 72 m² · ₪8,611/m² · מעלות-תרשיחא
-26.6 % vs médiane · coût total ₪0.69M
Loyer est. ₪2,372/mois · mensualité ₪1,812 · couverture 118 % (nette 111 %)
✓ inspectée · 3 photos · במצב שמור
📷 IA 4/10 — Habitable mais vieillot — la décote se comprend, prévoir travaux cosmétiques
⚠ 📷 intérieur très daté (mobilier années 80-90)
⚠ 📷 rafraîchissement à prévoir
⚠ seulement 3 photos
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חצרות המושבה ₪2.89M
Appartement · 5.0 pièces · 166 m² · ₪17,410/m² · רחובות
-26.3 % vs médiane · coût total ₪3.21M
Loyer est. ₪10,672/mois · mensualité ₪8,447 · couverture 114 % (nette 101 %)
✓ inspectée · 2 photos · חדש (גרו בנכס)
📷 IA 8/10 — Cuisine entièrement rénovée, électroménager récent, finitions fraîches
⚠ 📷 1 des 2 photos = portrait d'agent
⚠ seulement 2 photos
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קיראון ₪2.62M
Appartement · 4.0 pièces · 135 m² · ₪19,407/m² · קריית אונו
-28.2 % vs médiane · coût total ₪2.91M
Loyer est. ₪9,254/mois · mensualité ₪7,658 · couverture 109 % (nette 98 %)
✓ inspectée · 2 photos · במצב שמור
📷 IA 8/10 — Grand séjour lumineux avec vue panoramique dégagée, bien entretenu
⚠ 27 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ 📷 1 des 2 photos = portrait d'agent
⚠ seulement 2 photos
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הקוממיות ₪2.05M
Appartement · 4.0 pièces · 180 m² · ₪11,389/m² · קריית גת
-33.3 % vs médiane · coût total ₪2.27M
Loyer est. ₪7,675/mois · mensualité ₪5,992 · couverture 115 % (nette 106 %)
✓ inspectée · 2 photos · חדש (גרו בנכס)
📷 IA 7/10 — Salon rénové, sol effet marbre, propre et moderne
⚠ 30 % sous la médiane de son propre quartier — vérifier état, étage, urgence de vente
⚠ rez-de-chaussée — décote structurelle habituelle
⚠ 📷 1 des 2 photos = carte de visite d'agent
⚠ seulement 2 photos
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רובע ג' ₪1.86M
Appartement · 5.0 pièces · 143 m² · ₪13,042/m² · אריאל
-19.9 % vs médiane · coût total ₪2.07M
Loyer est. ₪6,704/mois · mensualité ₪5,451 · couverture 111 % (nette 103 %)
✓ inspectée · 2 photos · במצב שמור
📷 IA 5/10 — Immeuble récent en pierre bien entretenu, mais intérieur invérifiable
⚠ rez-de-chaussée — décote structurelle habituelle
⚠ 📷 aucune photo d'intérieur
⚠ 📷 photos = extérieur + logo d'agence
⚠ seulement 2 photos
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נאות גולף ₪1.69M
Appartement · 2.5 pièces · 64 m² · ₪26,406/m² · קיסריה
-18.8 % vs médiane · coût total ₪1.88M
Loyer est. ₪6,200/mois · mensualité ₪4,940 · couverture 113 % (nette 106 %)
✓ inspectée · 2 photos · משופץ
📷 IA 8/10 — Intérieur rénové lumineux, mur d'accent, balcon verdoyant — état proche du neuf
⚠ 📷 1 des 2 photos = portrait d'agence
⚠ seulement 2 photos
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Résumé exécutif

Opportunité n°1 cette semaine : ⁨אבן יהודה⁩ — score d'opportunité 85/100.

1 אבן יהודה 85.1 FAIBLE prix sous les zones comparables, 13 catalyseurs à proximité, +2.9% sur 12 mois
2 לוד 84.8 SOLIDE prix sous les zones comparables, 13 catalyseurs à proximité, ~3.5% de rendement locatif brut, +9.0% sur 12 mois
3 רמלה 82.0 SOLIDE prix sous les zones comparables, 17 catalyseurs à proximité, ~3.4% de rendement locatif brut, +10.5% sur 12 mois
83
Zones analysées
34,080
Annonces actives
3,323
Transactions réelles (90 j)
1017
Catalyseurs actifs

Meilleures opportunités

אבן יהודה 85.1
Valeur 100 Catalyseurs 76 Momentum 74 ₪21,426/m² 12 m +2.9% FAIBLE
לוד 84.8
Valeur 93 Catalyseurs 79 Momentum 79 ₪18,375/m² Rdt 3.5 % 12 m +9.0% SOLIDE
רמלה 82.0
Valeur 87 Catalyseurs 79 Momentum 77 ₪19,423/m² Rdt 3.4 % 12 m +10.5% SOLIDE
נתניה 76.8
Valeur 63 Catalyseurs 100 Momentum 67 ₪23,661/m² Rdt 3.1 % 12 m +11.6% SOLIDE
פתח תקווה 75.7
Valeur 57 Catalyseurs 100 Momentum 71 ₪24,578/m² Rdt 3.2 % 12 m +5.9% SOLIDE
באר שבע 75.2
Valeur 73 Catalyseurs 84 Momentum 67 ₪11,487/m² Rdt 4.3 % 12 m +2.0% SOLIDE
גן חיים 74.3
Valeur 100 Catalyseurs 49 Momentum 68 ₪18,488/m² 12 m +18.7% FAIBLE
ראשון לציון 73.4
Valeur 60 Catalyseurs 84 Momentum 80 ₪24,200/m² Rdt 3.2 % 12 m +8.9% SOLIDE
שורש 71.6
Valeur 100 Catalyseurs 45 Momentum 64 ₪15,727/m² 12 m +6.1% FAIBLE
בת ים 70.3
Valeur 55 Catalyseurs 100 Momentum 53 ₪25,000/m² Rdt 3.3 % SOLIDE

🚀 Potentiel 3-5 ans

Raisons structurelles de hausse : projets à venir, décote, pinui-binui, rendement, rareté de l'offre. Moteurs et risques par zone.

אופקים 67/100
▲ 1 projet à venir (תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — אופקים)
▲ prix 12 % sous les zones comparables
▲ rendement locatif brut 4.6 %
באר שבע 63/100
▲ 1 projet à venir (Israel Railways - Tel Aviv - Beer Sheva Express)
▲ prix 15 % sous les zones comparables
▲ 14 complexes pinui-binui déclarés
▲ rendement locatif brut 4.3 %
נתיבות 59/100
▲ 1 projet à venir (תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — נתיבות)
▲ prix 12 % sous les zones comparables
▲ rendement locatif brut 3.7 %
⚠ risque sécuritaire — 15 km de la frontière Gaza
שדרות 57/100
▲ 1 projet à venir (תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — שדרות)
▲ prix 13 % sous les zones comparables
▲ 5 complexes pinui-binui déclarés
▲ rendement locatif brut 4.2 %
⚠ risque sécuritaire élevé — 9 km de la frontière Gaza (zone évacuée/touchée 2023-24)
רמת גן 52/100
▲ 1 projet à venir (Tel Aviv Green Line LRT)
▲ 76 complexes pinui-binui déclarés
▲ momentum de prix soutenu
אבן יהודה 47/100
▲ village à proximité du pôle ⁨נתניה⁩ (7 km, 16 min de trajet)
▲ prix 45 % sous les zones comparables
▲ 13 complexes pinui-binui déclarés
▲ momentum de prix soutenu
⚠ données de valorisation limitées (fiabilité faible)
פתח תקווה 45/100
▲ 37 complexes pinui-binui déclarés
▲ momentum de prix soutenu
בת ים 44/100
▲ 37 complexes pinui-binui déclarés

Pinui-binui · פינוי-בינוי

943 complexes déclarés au niveau national — une forte densité signale un potentiel de revalorisation. (100 complexes non rattachés à une zone couverte — hors décomptes.)

ירושלים - גוש עציון
197 complexes · 105 approuvés · 8 en construction
רמת גן
76 complexes · 45 approuvés · 0 en construction
תל אביב - צפון
55 complexes · 45 approuvés · 4 en construction
חיפה - כרמל
44 complexes · 20 approuvés · 2 en construction
נתניה
40 complexes · 32 approuvés · 2 en construction
פתח תקווה
37 complexes · 23 approuvés · 2 en construction
בת ים
37 complexes · 29 approuvés · 1 en construction
חולון
25 complexes · 17 approuvés · 0 en construction

Offre à venir (pipeline)

Logements commercialisés via loteries d'État depuis 2024 — une offre massive pèse sur les prix.

קרית גת
3,725 logements · dernière période 2024T4
בית שמש
2,412 logements · dernière période 2025T1
אלעד
1,670 logements · dernière période 2024T3
בני עי"ש
1,446 logements · dernière période 2024T4
אשקלון
1,265 logements · dernière période 2025T1
רחובות
906 logements · dernière période 2025T1
דימונה
731 logements · dernière période 2025T1
אם אל-פחם
682 logements · dernière période 2025T1

Catalyseurs majeurs

תחנת רכבת נתיבות — קו אשקלון–באר שבע En service
נתיבות ·
תחנת רכבת שדרות — קו אשקלון–באר שבע En service
שדרות ·
תחנת רכבת אופקים — קו אשקלון–באר שבע En service
אופקים ·
תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — יישובי עוטף עזה En construction
יישובי עוטף עזה · ₪9.0 Md ·
תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — נתיבות En construction
נתיבות · ₪3.0 Md ·
תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — שדרות En construction
שדרות · ₪5.0 Md ·
תקומה — programme national de reconstruction Otef Aza — אופקים En construction
אופקים · ₪2.0 Md ·
Israel Railways - Tel Aviv - Beer Sheva Express En construction
באר שבע ·
Israel Railways - Karmiel - Akko Line En service
כפר ורדים ·
Tel Aviv Green Line LRT En construction
גבעתיים ·
Amazon AWS Israel Region - Tel Aviv En service
גבעתיים · 1,500 emplois
Meta (Facebook) Israel R&D - Tel Aviv En service
גבעתיים ·
Méthodologie & limites